AccueilLes ateliers du foncier

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Publié le mercredi 28 mai 2014 par Elsa Zotian

Résumé

Centré sur les questions foncières, le Réseau des jeunes chercheurs du foncier regroupe une quarantaine de doctorants et jeunes docteurs, d’horizons disciplinaires variés (économie, droit, géographie, aménagement, etc.), travaillant sur des objets diversifiés (immobilier, agriculture, urbanisation,  propriété, financiarisation, politiques  publiques, etc.). Il permet  d’accompagner les doctorants sur le plan théorique et méthodologique. Les Ateliers du foncier sont des instances organisées trimestriellement pour permettre aux jeunes chercheurs de discuter de leurs recherches auprès de praticiens et de chercheurs confirmés. Le RJCF est ouvert à tous les jeunes chercheurs qui, dans leurs travaux s’intéressent de près ou de loin aux questions foncières.

Annonce

Présentation

Les jeunes chercheurs et leurs équipes d’accompagnement engagent la constitution d’un réseau d’échange et de réflexion sur les questions foncières et les problématiques immobilières liées. Toutes les personnes intéressées sont invitées à participer à cette première journée de rencontre.

L’analyse du foncier fait référence à des problématiques ouvertes sur différents domaines des sciences humaines et sociales dont leur ancrage  disciplinaire est clairement identifié (économie, urbanisme, sciences politiques…). Le contexte de raréfaction des ressources et d’une recherche de rationalisation des usages fonciers urbains rappelle aussi  l’importance des enjeux spécifiques aux questions foncières, qui  justifie d’approfondir la connaissance et de dynamiser la recherche sur le foncier comme axe spécifique dans le champ scientifique. La mise en réseau des chercheurs des différents laboratoires qui s’intéressent à ces questions, et le renforcement des liens avec les professionnels apparaissent comme des moyens de renforcer la question du sol dans les travaux de recherche.

Contacts

Pour toute question, n’hésitez pas à contacter les organisateurs.

Inscription gratuite. Merci de vous inscrire à l’adresse suivante : ateliersdufoncier.rjcf@gmail.com

Programme

Vendredi 6 juin 2014 – Les pratiques d'anticipation foncière : comportements et stratégies

Ce premier atelier qui aura lieu à l'Institut d'urbanisme de Paris, Créteil le 6 juin 2014 souhaite appréhender la place de la question foncière dans l'analyse de l'aménagement des villes, en interrogeant les question d'anticipation foncière et des comportements d'acteurs institutionnels ou privés. À la lumière des recherches actuelles et des pratiques opérationnelles, en confrontant les expériences de professionnels et de chercheurs en France mais aussi dans d’autres pays, notamment du Sud, le séminaire propose de dégager quelques éléments d’analyse et de méthode pour aborder trois dimensions de cette démarche, notamment la maîtrise de l'information dans la négociation du foncier, le foncier comme ressource et la mobilisation des acteurs dans les logiques d'anticipation foncière.

Ce premier atelier s’inscrit dans cette perspective. Il souhaite appréhender la place de la question foncière dans l’analyse de l'aménagement des villes, en interrogeant  les questions d’anticipation foncière et des comportements d’acteurs institutionnels ou privés.

La démarche qui conduit à la mise en place des grands projets urbains ou à la mise en application des lois relatives à l’urbanisme résulte d’un long processus de négociations et d’arrangements qui s’élaborent en amont du projet autour de la mobilisation foncière. D’une part, elle interroge l’élaboration des documents écrits, autrement dit le passage des "faits bruts" (brute physical facts) à la rédaction des "faits institutionnels" (institutional facts)? D’autre part, elle pose la question de l’adaptation ou l’appropriation opérationnelle des législations et plans stratégiques relatifs à l’aménagement des sols. Plutôt que de décrire les impacts sociaux, économiques et politiques de ces réformes et projets urbains, nous proposons ici d’interroger les logiques d'actions et  les comportements d'acteurs, ou les autres faits intangibles, qui interpellent les « problèmes fonciers » et orientent la mise en œuvre des projets. A la lumière des recherches actuelles et des pratiques opérationnelles, en confrontant les expériences de professionnels et de chercheurs en France mais aussi dans d’autres pays, notamment du sud, le séminaire propose de dégager quelques éléments d’analyse et de méthode pour aborder trois dimensions de cette démarche :

  • La maîtrise de l'information dans la négociation du foncier :

Comment l'information est-elle diffusée/retenue et qui en a la maîtrise ? Comment les acteurs s’appuient sur les asymétries des informations dans leur logique d’actions ? A quel moment les chargés de projets /élus diffusent-ils l'information sur les projets à venir? Quelles sont les modalités de gestion de l'intangible (données officielles, rumeurs) ? Outre les réunions de concertations, comment la population est-elle informée et quelles sont les logiques des propriétaires fonciers ?

  • La mobilisation des acteurs dans les logiques d'anticipation foncière :

Les rationalités évoluent selon les temporalités des projets ou l’évolution des lois : quelles sont les logiques d'actions en amont des projets (rétention, agrégations, mouvements de population, etc.), lors de la mise en œuvre (ventes, constructions, etc.) et à posteriori (patrimonialisation, thésaurisation, etc.) ?

  • Le foncier comme ressource :

A l'annonce du projet, de quels moyens dispose la puissance publique dans la maitrise du sol ? Y a-t-il des  comportements-types  d'acteurs ?  Dans  quelle  mesure  les  comportements  individuels  ou alliances  influent-ils  la  valorisation  des  sols?  La  variable  économique  constitue-t-elle  la  seule condition qui mobilise l’anticipation ? Il n’y a pas d’autres variables sociales ou culturelles qui entrent en jeu ?

Déroulé de la journée

9h30 – 10h : Accueil des participants

10h-10h30 : Introduction de la séance (Njaka.A Ranaivoarimanana et Roxane de Flore, doctorants Lab'Urba)

10h30-12h : Atelier n°1 : Anticipation foncière : asymétrie de l’information et négociations dans l’élaboration des projets urbains

Intervenants :

  • M. Charles Goldblum, Professeur Emérite (Université Paris 8) et Chercheur associé à l’IPRAUS, ENSA de Paris-Belleville.
  • Luc Vasselin, directeur général adjoint de l'Etablissement public foncier des Yvelines (EPFY)

Discutant : Marie Gibert, doctorante au laboratoire PRODIG, Université Paris 1.

13h30-15h : Atelier n°2 : Les logiques d’anticipation : quelles stratégies de prospection, de valorisation et de patrimonialisation foncière ?

Intervenants :

  • M. Vincent Renard, Directeur de recherche CNRS et chercheur associé à l’Iddri-Sciences-Po
  • Michel Platero, Administrateur de la Chambre FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) du Grand Paris.

Discutant : Guilhem Boulay, MCF à l’Université d’Avignon et des pays de Vaucluse.

  • Conclusion : Sonia Guelton, Professeure à l’IUP (Lab’Urba)

15h30 – 17h : Discussion sur le réseau des chercheurs du foncier

Comités d’organisation

  • Roxane de Flore (Doctorante au  Lab’Urba)
  • Njaka. A Ranaivoarimanana (Doctorant au Lab’Urba)
  • Guilhem Boulay (Maître de conférences, Université d’Avignon et des pays de Vaucluse, UMR ESPACE)
  • Laure Casanova Enault (Maître de conférences, Université d’Avignon et des pays de Vaucluse, UMR ESPACE)
  • Sonia Guelton (Professeur à l’Institut d’Urbanisme de Paris – Université Paris Est / Lab’Urba)

Vendredi 29 mai 2015 – Le démembrement de propriété :  quelles pistes pour la maîtrise foncière ?

  • Le démembrement de propriété, une longue histoire...

Par définition, le démembrement de propriété dissocie juridiquement la nue-propriété de son usufruit ou un terrain de sa construction.  Concrètement, un propriétaire  foncier cède - contre rétribution  et  pour une durée limitée - à un tiers le droit de l’utiliser une parcelle et de jouir des revenus qu’elle génère. Ce qui distingue le démembrement de la location est qu’il confère des droits dits réels à l’usufruitier. Celui-ci peut  vendre, transmettre, sous-louer ou encore hypothéquer les droits dont il dispose sur une parcelle. Outil juridique ancien, originellement utilisé à des fins agricoles, le démembrement de la propriété  est également utilisé pour la production et la gestion des espaces bâtis, ou ayant vocation à l’être. Approprié par les pouvoirs publics, il devient par ailleurs un outil d’aménagement, dans le cadre des politiques publiques dédiées au logement ou pour le développement d’activités économiques.

  • ...qui inspire de nouveaux dispositifs

L’évolution juridique actuelle (le Pass Foncier en 2008, le Coop Foncier en 2012, la loi ALUR, le Bail Réel Immobilier Logement en 2014 et le bail réel solidaire en 2015) traduit un regain d’intérêt fort pour le démembrement de la pro- priété. Celle-ci adapte des outils de démembrement existant aux enjeux urbains tels que l’accès aux logements (Bail Réel Immobilier - BRILO; Organisme Foncier Solidaire - OFS) et le développement urbain durable (ex : la participation des propriétaires dans l’élaboration du projet urbain dans le cadre des OFS).

La loi ranime ainsi des débats  anciens sur la propriété. En effet, le démembrement représente une rupture du tryp- tique “usus, fructus, abusus”, soit les attributs fondamentaux du droit de la propriété tels que définis par le Code Civil français.

Ainsi le renouveau de ce mécanisme  pourrait induire une évolution majeure du rapport social et économique des individus au sol et à la propriété foncière. Comment les acteurs de l’aménagement mobilisent-ils le démembrement de propriété  foncière pour organiser le territoire, développer les activités productives  ou répondre à des besoins spécifiques (ex : logements)?

Pour éclairer ces questions deux tables-rondes seront organisées

Table ronde 1 (10h-12h)

Le démembrement de propriété au profit de la maîtrise publique du développement des activités économiques : l’exemple des zones d’activités tertiaires et industrielles.

Les baux emphytéotiques et baux à construction sont deux outils juridiques que peuvent utiliser les collectivités locales ou leurs opérateurs dans une perspective  de développement économique et de maîtrise des activités im- plantées  sur leur territoire. Ces outils peuvent être utilisés dans des zones faiblement  attractives pour encourager la venue d’investisseurs, ceux-ci ayant à mobiliser moins de fonds et prenant  moins de risques financiers en n’ac- quérant  pas le terrain. Ils peuvent être également utilisés dans une perspective  d’encadrement, en particulier dans des zones d’activités industrielles ou tertiaires. Ces outils s’apparentent en effet à un dispositif contractuel via lequel la collectivité ou son opérateur peut imposer certaines conditions (nature et montant des investissements, qualité architecturale) au preneur du bail et limiter les comportements spéculatifs.

L’objectif de cette table-ronde est d’examiner plus précisément les facteurs qui expliquent  le recours à ces instru- ments et les enjeux que soulèvent leur mise en œuvre, pour le bailleur comme pour le preneur.

Pour cela des témoignages viendront éclairer des expériences variées, tant dans le champ de l’urbanisme commer- cial, que de l’immobilier de bureau ou encore de la gestion de zones industrielles.

Table-ronde 2 (13h30 - 16h)

Le démembrement de propriété : une voie pour favoriser la construction de logement et l’accession à la propriété ? L’exemple du Bail Réel Immobilier (BRILO).

Le BRILO est un dispositif initié en février 2014 qui allie à la fois une séparation  du foncier et du bâti ainsi que des conditions sur les prix de vente et de location. Il a pour but de permettre à des ménages, sous conditions de reve- nus, de vivre en zones tendues. Ce dispositif créé ainsi une nouvelle offre de logement intermédiaire, située entre le marché libre et le logement social.

Nous nous intéresserons dans le cadre de cette  table-ronde à la spécificité du BRILO qui participe  à la diffusion d’une conception de la propriété très peu répandue dans les habitudes du marché du logement français, à savoir la propriété  temporaire du logement. Ainsi un propriétaire foncier pourra louer son terrain pour une période de 18 à

99 ans, autorisant le preneur à bail, par exemple à construire ou à réhabiliter  des bâtiments déjà existants. A l’issue du bail, le bailleur a la certitude de récupérer l’ensemble de la propriété. Le démembrement de propriété permettra théoriquement de faire baisser les prix du logement, grâce à l’exclusion de sa composante foncière, un effet qui sera renforcé et sécurisé par l’établissement de décrets sur les prix de vente et de location.

En termes  d’aménagement ce dispositif ouvre des voies innovantes. Une collectivité publique  pourra ainsi rester propriétaire de son foncier pour des choix de programmation ultérieure tout en créant des offres de logement inter- médiaire pour répondre à la demande actuelle.

Avec le concours des spécialistes ayant contribué  à la création et la mise en œuvre du BRILO, nous aborderons son impact espéré sur le marché du logement et les freins éventuels à sa généralisation.

Déroulé de la journée

9h30 : Accueil des participants autour d’un café

10h00 : Introduction de la journée (Sonia Guelton, Lab’Urba, Université Paris-Est)

10h15 - 12h30 : Table ronde 1

Le démembrement de propriété  au profit de la maîtrise publique  du développement des activités économiques : l’exemple des zones d’activités tertiaires et industrielles.

Intervenants

  • Aminata Diop, Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise en Ile-de-France (ORIE) Alexandre Guilluy, Etic-Foncièrement Responsable
  • Pascal Madry, Institut pour la ville et le commerce
  • Raphaël Tainguy, Société d’Economie Mixte d’Aménagement et de gestion de la Ville de Nanterre (SEMNA)

Discutant

  • Thomas Sablé, Lab MAGELLAN, PRES Lyon.

12h30-13h30 : Pause déjeuner (Buffet offert à tous les participants)

14h00-16h00 : Table ronde 2

Le démembrement de propriété : une voie pour favoriser la construction de logement et l’accession à la propriété? L’exemple du Bail Réel Immobilier (BRILO).

Intervenants

  • Mathilde Agussol, Direction Générale de l’Aménagement, du Logement et de la Nature (DGALN/MEDDE) Claude Galpin, Vif Expertise
  • Jean-Yves Mano, Office Public d’Aménagement et de la Construction de Paris (OPAC)
  • Matthieu Saujot, Sciences Po, Institut du développement et des relations internationales (Iddri)

Discutant

  • Vincent Le Rouzic, Géographie-cités, Université Paris 1

16h00 : Conclusion de la journée

16h30-17h30 : Réunion du RJCF

Comité d’organisation

  • Guilhem Boulay (UMR ESPACE, Université d’Avignon et des Pays-de-Vaucluse),
  • Laure Casanova (UMR ESPACE, Université d’Avignon et des Pays-de-Vaucluse), Nicolas Cuervo (Lab’Urba, Université Paris-Est),
  • Roxane de Flore (Lab’Urba, Université Paris-Est),
  • Sonia Guelton (Lab’Urba, Université Paris-Est),
  • Vincent Lasserre-Bigorry (LVMT, Université Paris-Est),
  • Vincent Le Rouzic (Géographie-cités, Université Paris 1),
  • Marion Magnan (SPLOTT, IFSTTAR/ Géographie-cités, Université Paris 1), Njaka Ranaivoarimanana (Lab’Urba, Université Paris-Est).

Lieux

  • Métro : Ligne 8, Station : Créteil Université – A la sortie de la station, prendre à droite. A la sortie du passage, le bâtiment est à votre gauche. - Université Paris-Est Créteil Val de Marne – Institut d'Urbanisme de Paris, 61, avenue du Général de Gaulle
    Créteil, France (94010)

Dates

  • vendredi 06 juin 2014
  • vendredi 29 mai 2015

Mots-clés

  • anticipation foncière, négociation, ressource, démembrement, maîtrise foncière, accession à la propriété

Source de l'information

  • Roxane de Flore
    courriel : ateliersdufoncier [dot] rjcf [at] gmail [dot] com

Pour citer cette annonce

« Les ateliers du foncier », Séminaire, Calenda, Publié le mercredi 28 mai 2014, http://calenda.org/286232