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La promotion immobilière dans les villes africaines

The promotion of real estate in African cities

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Publié le vendredi 24 juin 2016 par Céline Guilleux

Résumé

Ce colloque, organisé par le Laboratoire de recherche « Ville, sociétés territoires » (LaboVST) et ses partenaires, a pour objectif de confronter les expériences et visions des chercheurs, des praticiens, des gestionnaires et décideurs d’horizons divers, sur la question de l’habitat dans les villes africaines. L’habitat y est une question urbaine, d’actualité permanente, alors que les villes font face à des évolutions politiques, démographiques et socio-spatiales marquées, près de quatre décennies après l’introduction des plans d’ajustement structurel.

Annonce

Au terme de quatre années de recherchesur la relève de l’Etat promoteur immobilier dans le District d’Abidjan, le Laboratoire Ville, Sociétés Territoires (LaboVST) membre du Réseau Africain de Recherche en Urbanisation (RUBAFRIQUE) organise à Abidjan (Côte d’Ivoire), un colloque international sur  le thème : « La promotion immobilière dans les villes africaines ».

Argumentaire

L’Afrique est à majorité urbaine aujourd’hui avec plus de 53% de sa population vivant ou établis dans les villes. Ce taux, on le sait, est le résultat d’un mouvement emballé, alimenté par des flux migratoires inscrits dans la durée, et d’un croît naturel qui tend à supplanter la première source. Par ailleurs, l’abondante littérature consacrée aux faits urbains du continent en souligne quelques traits : une macrocéphalie profitable aux capitales d’Etat ; le poids des jeunes dans la structure démographique des villes ; la « tyrannie » du secteur informel dans l’économie ; le sous-équipement des quartiers et le dysfonctionnement des services urbains ; la pression des quartiers « spontanés », « irréguliers », « précaires » et autres bidonvilles, etc. Etats, propriétaires coutumiers et depuis trente ans, collectivités locales meublent cette littérature, au chapitre des acteurs, quels que soient les sujets et les conjonctures et les temporalités…Tels sont les cas du logement et de l’habitat, deux analyseurs des dynamiques urbaines, où les pouvoirs publics se trouvent en confrontation permanente avec l’ensemble des autres intervenants dans la production et l’organisation de l’espace urbain.

Dans toutes les grandes métropoles africaines, en effet, la production de logements et la promotion de l’habitat se caractérisent schématiquement par la coexistence de deux filières. L’une contrôlée par l’Etat et l’autre, de loin la plus importante, par les populations citadines. Du point de vue des Etats qui s’y engagent, par des politiques explicites, le choix du logement et/ou de l’habitat se justifie tout à la fois comme un facteur d’accompagnement des politiques de développement, de modernisation urbaine, de promotion sociale et de justice. Si les effets d’entrainement sur de nombreux autres secteurs d’activités, ne sont pas toujours affichés, l’analyste ne saurait les occulter ni les marginaliser !

La crise qui affecte leur budget à la fin des années 1970, sonne, pour la plupart des Etats africains, la fin de leurs interventions dans toutes les actions qui les positionnent dans les activités de promotion foncière et immobilière. Les politiques de redressement budgétaire et de restructuration macro-politique et économique (connues sous le nom de plan d’ajustement structurel), qu’ils doivent mettre en œuvre les contraignent à se soustraire de toute intervention directe dans le secteur de l’habitat. Les entreprises et institutions financières du secteur privé sont alors appelées à la relève des Etats, dont les compétences et missions sont reconfigurées, suite à la liquidation des organismes symbolisant le capitalisme immobilier d’Etat…Pour l’essentiel, ils sont confortés dans la production de normes techniques et réglementaires, dans la régulation du jeu social et économique, face à une multitude d’intervenants concernés et impliqués dans la dynamique urbaine et le secteur de l’immobilier en particulier : institutions financières, collectivités locales, associations citadines, détenteurs et gestionnaires de la terre, groupements d’intérêts, etc. Les orientations impulsées sous le règne du néo-libéralisme sacralisent la propriété, à la différence des années 1950 à 1980 faisant la part belle au secteur locatif…

Ce colloque, organisé par le Laboratoire de recherche Ville, Sociétés Territoires (LaboVST) et ses partenaires, a pour objectif de confronter les expériences et visions des chercheurs, des praticiens, des gestionnaires et décideurs d’horizons divers, sur la question de l’habitat dans les villes africaines. L’habitat y est une question urbaine, d’actualité permanente, alors que les villes font face à des évolutions politiques, démographiques et socio-spatiales marquées, près de quatre décennies après l’introduction des plans d’ajustement structurel.

De façon spécifique, cette rencontre permettra aux universitaires le plus souvent restés en retrait du débat, de cerner et analyser la problématique de la production et la gestion de l’habitat dans les villes africaines et particulièrement celles des pays subsahariens.

Les communications attendues seront organisées autour de quatre axes, dont les articulations éclairent les évolutions des politiques publiques et les pratiques sociales dans le domaine de l’habitat.

Le foncier urbain, substrat de l’habitat

Le foncier constitue le substrat de la dynamique urbaine. Il est souvent l’une des contraintes rencontrées par les promoteurs immobiliers. La disponibilité des terrains et les conditions de leur libération ont une influence reconnue sur la dynamique des investissements et des actions d’aménagement. Qui sont les animateurs du foncier urbain ? Quels sont la place et le rôle de l’Etat dans la production des terrains à bâtir ? Quels sont les processus et/ou les mécanismes d’accès et de mobilisation de la terre en milieu urbain ? Quelles sont les typologies des filières foncières, formelles ou informelles ? Quelles sont la nature et la qualité des terrains produits ? Quelle est la clientèle de ces producteurs fonciers ?

La production de l’habitat

Initiées sous la colonisation, les premières opérations immobilières ont été conduites par la puissance publique dès la décolonisation, jusqu’au relatif désengagement des Etats, suite à la récession des années 1970 et de l’avènement du néolibéralisme. Ce retrait de l’Etat dans les activités de promotion immobilière a favorisé le repositionnement des promoteurs immobiliers, pour la plupart du secteur privé. On assiste de nos jours à une multiplication des acteurs privés sous plusieurs formes et, dans certains cas à un repositionnement des Etats eux-mêmes dans de nouveaux programmes de logement dit « social ». Il s’agira de cerner :

  • la politique de l’Etat en matière de promotion de l’habitat et les mécanismes de mise en œuvre et de s’interroger sur les ruptures éventuelles avec le passé. Dans ce cadre, quels profils présentent ces nouveaux acteurs dans la scène immobilière ? A quelles clientèles s’adressent-ils. Le nombre et la qualité des produits mis sur le marché de l’immobilier devraient être abordés, en raison de leurs rapports possibles à l’essor des activités…
  • l’histoire des opérations immobilières ;
  • les processus et mécanismes d’acquisition des logements produits ;
  • les activités structurellement liées à la promotion immobilière. La question du financement des opérations comme celle de l’accès au marché immobilier par les ménages feront l’objet d’échanges et de réflexions.

Les équipements et services dans les promotions immobilières

Les équipements et les services définissent l’habitat, les conditions et cadre de vie des populations à l’échelle des quartiers, mais plus généralement à celle de la ville. L’accessibilité aux services urbains de base participe du choix de résidence (lieux, types de logement) en même temps qu’il constitue un facteur principal de détermination du coût du logement. Aussi les contributions porteront-elles essentiellement sur le niveau et la qualité des équipements et des services offerts ; les promoteurs et les gestionnaires de ces équipements et services. La réalisation de ces équipements et services révèle-t-elle des discordances dans les agendas/ou les normes réglementaires ? Selon la localisation de leurs programmes, les promoteurs bénéficient-ils d’effets d’aubaine ? Les contributions permettront d’établir une typologie des prolongements sociaux et collectifs du logement dans les différents quartiers et d’éclairer les déterminants des différentes réalisations. Au-delà de leur présence physique matérielle, le fonctionnement ou non conditionnent leur accessibilité. Aussi les ruptures d’approvisionnement et de prestations méritent-elles l’attention.

La gouvernance dans les promotions immobilières

Plus que l’Etat, les collectivités décentralisées, gestionnaires des espaces produits, ont en charge la promotion humaine et l’animation de la ville. Mais depuis, d’autres acteurs ont émergé ou sont promus : associations, ONG, coopératives, partis politiques, etc. Les législations foncières ont progressivement réhabilité les notabilités coutumières, détentrices et gestionnaires des domaines communautaires. La participation est une prescription dans la logique de la transparence, de la démocratie, etc.

On s’interrogera plus spécifiquement sur le rôle de ces collectivités dans la promotion de l’habitat, mais aussi leur niveau d’implication quant à la production et la gestion des équipements et services.

La gestion au quotidien des cités produites revient aux syndicats de copropriété ou de résidents. Comment est assurée ce service et, avec quels moyens ? Comment se fait la régulation des tensions ou des conflits liés au fonctionnement de ces quartiers ? La pluralité des acteurs et des échelles d’intervention amène à s’interroger sur les relations entre ces acteurs et les interactions face aux attentes des populations… L’enjeu est de comprendre de quelle manière la gouvernance de l’habitat s’articule à la gouvernance des métropoles.

Outre les quatre axes ci-dessus indiqués, dont les articulations éclairent les évolutions des politiques publiques et les pratiques sociales dans le domaine de l’habitat, la possibilité est laissée aux contributeurs de formuler une proposition de communication en relation avec la promotion immobilière et/ou l’habitat.

Contribution et participation au Colloque

Modalités de soumission

Les auteurs sont invités à soumettre un résumé comptant au plus 4 500 caractères (espaces et bibliographie compris). Les résumés doivent comprendre les éléments suivants :

  • le titre de la communication en précisant le ou les axe(s) thématique(s) envisagé(s) ;
  • les coordonnées précises du ou des auteurs: nom, prénom, laboratoire ou institution de rattachement, adresse électronique ;
  • résumé de la communication ;
  • 5 mots-clés au maximum;
  • une bibliographie (10 références principales au maximum).
  • Titre de l’article : en français, en caractère gras, taille 14 suivi (ligne suivante) de sa traduction en anglais ;
  • Identité de l’auteur (ou des auteurs) : Nom (en lettre capitales) puis Prénom (en entier, en lettres minuscules), taille 11 ;
  • Nom et adresse postale du laboratoire ou de la structure de rattachement et e-mail (en minuscules), taille 10 ;
  • Résumés : en français, taille 10, idem en anglais, taille 10 ;
  • Mots-clés : taille 10, idem en anglais, taille 10.

Les textes complets (police et taille de caractères : times new roman 11) des communications de 35 000 caractères au maximum (espace et bibliographie compris) pour des interventions (Powerpoint) strictement limitées à 15mn, seront transmis au comité scientifique avant la tenue du Colloque.

Les résumés (en Français et en Anglais) et les communications sont à déposer uniquement en fichier attaché à l’adresse suivante : colloquelabovst2016@gmail.com avec copie à Gilbert Assi Yassi : yassiga@yahoo.fr et Emile Brou Koffi : koffi_brou@yahoo.fr

Calendrier

  • 30 Juin 2016 : date limite de soumission des résumés

  • 31 Juillet 2016 : avis du comité scientifique aux auteurs
  • 31 Aout 2016 : date limite d’envoi des textes complets des communications retenues

Frais de participation

  • Chercheurs et enseignants chercheurs : 30 000 FCFA
  • Etudiants : 15 000 FCFA

NB : Ces frais donnent droit au transport local (hôtel, campus universitaire), à la pause-café pendant les présentations, à l’excursion et au casse-croûte. Ils n’incluent pas l’hébergement.

Comité scientifique

  • Kouassi Paul ANOH, Professeur, Université Félix Houphouët-Boigny 
  • René Joly ASSAKOASSAKO, Professeur, Université de Yaoundé 1 ;
  • Michel Simeu KAMDEM, Directeur de Recherches, INC ;
  • Lusuga KIRONDE, Professor, Makerere University.
  • Brou Emile KOFFI, Professeur, Université Alassane Ouattara ;
  • Colman TITUS MSOKA, Senior Lecturer, University of Dar-Es-Salaam;
  • Bob NAKILEZAROGA, Senior Lecturer, Makerere University
  • Ndi Humphrey NGALA, Maître de Conférences, Université de Yaoundé 1 ;
  • Bezunesh TAMRU, Professeure, Université Paris 8 
  • Paul TCHAWA, Professeur, Université de Yaoundé 1;
  • Michel TCHOTSOUA, Professeur, Université de Ngaoundéré ;
  • Alphonse YAPI-DIAHOU, Professeur, Université Paris 8 ;

Lieux

  • Campus universitaire de Cocody-Abidjan
    Abidjan, Côte d'Ivoire

Dates

  • jeudi 30 juin 2016

Mots-clés

  • promotion immobilière, ville, gouvernance, habitat, foncier, service

Contacts

  • Gilbert Assi Yassi
    courriel : yassiga [at] yahoo [dot] fr
  • Brou Emile Koffi
    courriel : koffi_brou [at] yahoo [dot] fr

URLS de référence

Source de l'information

  • Laboratoire Ville, Sociétés Territoires (LaboVST)
    courriel : colloquelabovst2016 [at] gmail [dot] com

Pour citer cette annonce

« La promotion immobilière dans les villes africaines », Appel à contribution, Calenda, Publié le vendredi 24 juin 2016, http://calenda.org/371775