Dans le cadre de sa nouvelle programmation, le laboratoire Research in Real Estate (ESPI2R) – unité de recherche du groupe ESPI – souhaite promouvoir une dynamique partenariale portant sur plusieurs thématiques fortes en immobilier et en aménagement du territoire. Le fonds d’amorçage ESPI Research Grant s’adresse ainsi à des entités de recherche constituées, publiques ou privées, souhaitant s’associer au laboratoire ESPI2R pour mener des travaux exploratoires et produire des manifestations scientifiques et articles en commun. Pour cette édition 2022-2023, l’ESPI Research Grant repose sur trois grands axes de travail constitués autour de la ville sensible, de la maison individuelle et de la rénovation du patrimoine immobilier.

Présentation

Doté annuellement de 10 000 €, ce support financier vise à amorcer conjointement un effort de recherche en permettant à la fois l’acquisition de données, le soutien à des missions de terrain et l’organisation de présentations scientifiques associées aux projets retenus. Il doit ouvrir à d’autres formes de programmation plus approfondies (projets internationaux, subventions européennes, mais aussi recherche applicative à destination des opérateurs de l’immobilier et de la ville) dès lorsque la maturation des projets offrira de telles perspectives.

Trois axes de recherche

Immobilier et Senseable City

Mitchell, en 1977, écrit de la « ville intelligente » (Smart City) qu’il s’agit d’un concept intimement liéà un ensemble d’imaginaires techniciens. Celui-ci trouve son origine dans la sphère économique privée, au sein d’IBM, Cisco et Siemens, et se concentre sur la technologie – en soi – pour atteindre l’efficacité maximale du fonctionnement et de la gestion de la ville (Peyroux & Ninot, 2019). Si l’intégration de la technologie à la production et au fonctionnement de l’urbain est une tendance de fond, les limites à cette évolution matérielle et fonctionnelle ont vite été mises en évidence (McFarlane & Söderström, 2017 ; Anthopoulos, 2017 ; Picon, 2013).

Le concept de « Senseable City » vise à dépasser l’aspect purement technicien de la ville intelligente afin de rendre la ville sensible aux besoins de ses habitants et créatrice de sens pour eux. L’approche de la ville est ici centrée sur l’humain et intègre des considérations sociales adaptées aux enjeux majeurs, notamment climatique (Martino et al., 2010) ainsi que de cohésion sociale et urbaine. Le caractère technique de la ville intelligente n’est pas absent mais est mis au service de l’interaction entre les bâtiments, les espaces et les parties prenantes de la ville. De plus, l’approche « bottom-up », vectrice de sens pour une ville dite sensible, est favorisée afin de permettre la participation active des habitants, des citoyens et des usagers au développement de la ville en tant qu’acteurs à part entière (Bencardino & Greco, 2014). La ville sensible doit ainsi inscrire les processus d’innovation qui structurent son développement dans des processus de co-création.Ces derniers permettent à toutes les parties prenantes d’avoir accès aux informations et d’avoir la capacité d’apporter des solutions que les institutions en charge de la ville sont tenues de prendre en compte et d’intégrer au mieux.

Les projets de recherche attendus pour cet axe devront démontrer une capacité à croiser trois dimensions à la fois : la question de l’immobilier – entendue au sens large, de la conception à la production et à la gestion de projets bâtis, tant pour le logement que les activités – avec les techniques innovantes telles qu’elles ont été promues dans la notion de ville intelligente, d’une part, et la question des usages et attentes sociales en matière de cohésion urbaine, de participation collective à l’animation des espaces habités et de prise en compte de la qualité sanitaire et environnementale des lieux, d’autre part.

L’enjeu central consiste ici, en somme, à dépasser l’opposition potentielle entre une approche techniciste et une approche sensible des objets immobiliers dans les projets urbains. Des études de cas et des retours d’expérience à différentes échelles, du bâtiment à l’ensemble urbain ou territorial, seront appréciés pour appuyer le propos.

Sans prétendre à l’exhaustivité, les questions soulevées peuvent porter sur les thèmes suivants :

• synergies et paradoxes de la relation entre Senseable City et Smart City (Greco & Bencardino, 2014) ;
• caractérisation et typologie des problématiques urbaines prises en compte au sein d’une Senseable City ;
• leviers et freins à la mise en œuvre de processus participatifs de type bottom-up p (Eveno & Guibbert, 2016) dans des projets immobiliers intelligents ;
• lieux et formes d’organisation favorables à la mise en œuvre de ces processus d’innovation sociale ;
• évaluation de ces processus et des solutions déployées au sein de la Senseable City.

L’avenir de la maison individuelle

La maison individuelle semble indémodable, toujours inscrite dans l’imaginaire de la société française (Gateau & Marchal, 2020). Malgré sa vitalité depuis la seconde moitié du XX^e siècle, des interrogations surgissent ces dernières décennies sur sa capacité à prendre en compte les mutations de nos modes de vie ainsi qu’à concilier individualisme et vie en société (Tapie, 2014).

Les critiques portent en particulier sur les formes urbaines générées, la banalité de l’esthétique et de l’insertion paysagère, l’étalement urbain, le coût prohibitif en termes de foncier et de services collectifs. D’autres interpellations visent les acteurs du marché qui transforment un mythe en marchandise et le standardisent – même si les dernières années du XX^e siècle ont marqué des inflexions (Tapie,2005). Entre 2005 et 2010, le Plan urbanisme architecture et construction (PUCA) lançait un programme conséquent à l’échelle nationale pour réfléchir à concilier densité, urbanité et intimité dans l’habitat. Ces travaux, centrés sur les dimensions architecturale et sociologique (Lajus & Ragot,1997), constituent un point de départ pour interroger des pratiques plus actuelles.

Considérée comme un « non-sens écologique » par la ministre française du Logement Emmanuelle Wargon lors d’une allocution en 2021, la maison individuelle soulève de nombreuses questions et ne semble plus catalyser l’approbation d’une partie de la sphère publique. Pour autant, il semble difficile de remettre en cause le rêve d’habitabilité d’une large majorité de Français (Stébé, 2020 ; Damon, 2017 ; CRÉDOC, 2008), et l’on peut se demander comment concilier ce type de logement individuel avec la question de la transition écologique et énergétique. Des objectifs anciens de lutte contre l’étalement urbain et, plus récents, de zéro artificialisation nette (ZAN) des sols renforcent ces tensions et invitent les professionnels et les habitants à transformer leurs pratiques et leurs modes de vie.

À partir de ces constats, plusieurs axes de réflexion émergent. D’abord, à un niveau épistémologique ; puis, aux niveaux géographique, urbain et sociologique ; enfin, à un niveau matériel, où l’on considère l’évolution de la forme bâtie et ses caractéristiques architecturales et techniques. En découle un certain nombre de questions, à savoir :

• Comment définir l’objet « maison individuelle » et ses traductions typo-morphologiques (habitat pavillonnaire, maison de constructeur, maison d’architecte…) ? Comment a évolué sa forme au gré des époques et/ou des aspirations locales ?
• Comment se caractérise l’étalement urbain et pavillonnaire dans l’aménagement du territoire contemporain ? Le modèle du lotissement est-il définitivement révolu ? Comment envisager son avenir (Hénault, 2017) ?
• Quels sont les principaux modes de conception architecturale de la maison individuelle ?
• Comment s’adapter aux normes juridiques récentes et répondre ainsi aux impératifs environnementaux (dimensions, densités, innovations) ?
• Qui sont les résidents des maisons individuelles ? Quel(s) profil(s) sociologique(s) se détachent et quelles problématiques peuvent en découler (entre-soi, fermeture des résidences privées…) (Charmes & Morel-Brochet, 2014) ?

Patrimoine(s) et rénovation dans l’immobilier

Lié à l’origine aux structures familiales, économiques et juridiques d’une société stable (Choay, 1999 ; Zénati, 2003), le patrimoine, notion à la fois complexe et abstraite, se définit en droit français comme « l’ensemble des biens appartenant à un individu et des obligations passives » (Capitant, 1929, p. 9) en insistant sur l’unicité du patrimoine, selon la théorie d’Aubry et Rau (Denizot, 2014). Corollairement, le patrimoine immobilier rassemble tous les biens, bâtis ou non, appartenant à une personne physique ou morale. À l’échelle internationale, et en particulier au sens des conventions de l’UNESCO, le droit tient compte quant à lui de la conservation et de la protection de biens spécifiques et sélectionnés dans un ensemble pour leur « valeur universelle exceptionnelle », appelés « patrimoine mondial » (de Lespinay, 2021). Enfin, de manière plus complexe (Del Rey, 2006 ; Groulier, 2005 ; Savarit, 1998), l’article L. 101-1 du Code de l’urbanisme dispose que « le territoire français [tout entier] est le patrimoine commun de la nation ». Dès lors, qu’il concerne l’intégrité ou une partie de l’héritage, qu’il soit individuel, partagé par une famille, par une société ou par une communauté, le patrimoine bâti, avec l’espace qui le porte, est communément considéré dans sa multiplicité, pour ses valeurs (historiques, économiques, culturelles, sociales, techniques, etc.) et pour sa transmission aux générations futures.

De ce fait, les enjeux actuels sur les plans climatique et de biodiversité, démographique, démocratique, économique et social aiguisent l’acuité du sujet. Pour limiter l’étalement urbain tout en répondant aux besoins de la population, la fabrication de la ville s’appuie tour à tour sur la densification, la renaturation ou encore la transformation du bâti et du patrimoine (rénovation, surélévation, etc.).Ici, les besoins de la transition écologique invitent à repenser les lois, les règlements, les concepts, les méthodes, les rôles, les liens et les pratiques des architectes, des constructeurs, des promoteurs et des aménageurs en matière de représentation et de gestion du patrimoine.Les dispositifs fiscaux relatifs à la protection du patrimoine (notamment Malraux, monument historique, déficit foncier, etc.) ont favorisé un regain d’attractivité des logements anciens. Mais il leur est reproché, dans certains cas, d’avoir relégué la question sociale au second plan dans la mesure où ces aides ont indirectement soutenu l’installation de populations aisées et de commerces franchisés dans le bâti à forte valeur patrimoniale (Devernois, Muller & Le Bihan, 2014). Les enjeux actuels de rénovation énergétique dans l’ancien et de transformation qualitative des biens pour répondre aux attentes en matière de qualité de vie et de densification du bâti ne risquent-ils pas, eux aussi, de provoquer une sélectivité accrue de l’offre et de favoriser la gentrification urbaine ? Dès lors, comment concilier l’essor des marchés immobiliers, la préservation du bâti dans le cadre de sa rénovation/adaptation aux usages nouveaux de l’urbain, et la justice sociale ?

Ainsi, le patrimoine questionne à plusieurs égards et selon des approches pluri- et transdisciplinaires, notamment du point de vue juridique et réglementaire, économique, géographique, urbanistique, technique et sociologique. Les projets de recherche sur ce thème pourront ainsi aborder les dimensions suivantes :

• financiarisation et réglementation : les mécanismes fiscaux associés à la réglementation patrimoniale jouent ici un rôle primordial, tout en soulevant un certain nombre d’interrogations :comment contrôler et évaluer leurs effets sur le patrimoine et leur conformité aux objectifs de départ ? Comment limiter les effets d’aubaine et le risque de réduction d’un patrimoine symbolique à un produit financier via sa dématérialisation (ex. : parts de sociétés civiles immobilières) ?
• pratiques et projets urbains : le « point d’équilibre » entre l’urbanisme et le patrimoine peut-il être visé (Planchet, 2009) ? Quels sont les professionnels de l’immobilier qui s’investissent en matière de réhabilitation, de reconversion (notamment de friches), de rénovation ou encore de réaffectation ? Quelles sont leurs pratiques, quelle conciliation entre préservation patrimoniale, transformation et attentes habitantes ?
• patrimoine et soutenabilité : ces deux notions sont-elles toujours conciliables quand il s’agit de densifier des tissus urbains et des bâtiments historiques ? Comment les lois, mais également les pratiques, les dispositifs et les méthodes en la matière peuvent-ils associer l’amélioration thermique et la sauvegarde du patrimoine ? Comment massifier la rénovation des « passoires énergétiques » et accélérer les économies d’énergie ?
• concepts et valeurs du patrimoine : du XIX^e siècle à aujourd’hui, la notion de patrimoine n’a cessé de se construire et de s’étendre (Heinich, 2009). Comment les transformations du bâti peuvent-elles maintenir, préserver et faire évoluer ces valeurs ? Quelle place en particulier pour la nature urbaine dans le patrimoine ? La qualification de « patrimoine commun de la nation » appliquée au territoire a-t-elle des effets concrets dans la gestion de ce dernier ?

Modalités de soumission d’un projet

Le dossier de candidature, soumis en un seul document PDF, doit comporter les éléments suivants :

• présentation générale du projet de recherche, avec la justification de l’actualité de la démarche, la méthodologie retenue, ainsi que l’adéquation avec l’un des axes du présent appel à projets (pour cette partie : maximum 15 000 signes avec espaces, références bibliographiques incluses) ;
• CV synthétiques des chercheuses et chercheurs intégré.e.s dans le projet (1/2 page maximum par collègue, incluant cinq publications significatives au choix) ;
• planning de travail envisagé sur les 12 mois du projet (1 page maximum) ;
• liste des livrables proposés (publications, communications, organisation de séminaires, etc.) ;
• détail du budget demandé, incluant l’apport envisagé par l’organisme partenaire (temps-chercheur, moyens complémentaires).

Recommandations et critères

Les personnes candidates à cette subvention ne doivent pas être membres du laboratoire ESPI2R, ni être déjà engagées dans un projet de recherche avec le Groupe ESPI.

Une dimension internationale est fortement encouragée. Un acronyme de projet est possible, mais non obligatoire.

Une journée d’étude permettant la restitution des travaux soutenus par le fonds ESPI Research Grant, organisée au sein du laboratoire ESPI2R, devra être tenue à la fin du projet de recherche et au plus tard dans les six mois suivant la fin du projet.

Date limite de soumission du dossier de candidature

Format : envoi complet du dossier en un unique fichier PDF.

Intitulé du fichier sous la forme suivante : ESPI_ResearchGrant_2022_NOM.pdf.

Adresse de soumission : recherche@groupe-espi.fr

Date limite d’envoi : avant le 26 septembre 2022 à 16h, heure de Paris.

Annonce des projets lauréats : 1^er octobre 2022.

Démarrage des financements : selon le planning du projet, par conventionnement et prise en charge directe des coûts validés dans le projet.

Comité scientifique

• Gaëlle Audrain-Demay, responsable du département Droit, Groupe ESPI
• Anne-Catherine Chardon, responsable du département Urbanisme, Groupe ESPI
• Samuel Depraz, directeur du laboratoire ESPI2R, Groupe ESPI
• Raphaële Peres, responsable du département Gestion, Groupe ESPI
• Radmila Pineau, responsable du département Économie, Groupe ESPI