À l’heure où la finance de marché pèse de plus en plus sur la structuration urbaine et foncière des territoires, la journée d’étude propose une réflexion collective sur la financiarisation de l’immobilier et sur les recompositions urbaines et territoriales qu’elle contribue à façonner. Si l’urbanisme a, de longue date, participé aux dynamiques d’accumulation du capital, la phase actuelle de financiarisation renouvelle ces processus, notamment à travers le rôle grandissant de sociétés de gestion d’actifs. La diversification des profils d’investisseurs (institutionnels, fonds de pension, gestionnaires d’épargne et particuliers, français ou étrangers) alimente des volumes de capitaux croissants et complexifie les stratégies d’allocation des gestionnaires d’actifs.

Argumentaire

À l’heure où la finance de marché pèse de plus en plus sur la structuration urbaine et foncière des territoires, la 14e journée d’étude du laboratoire ESPI2R propose une réflexion collective sur la financiarisation de l’immobilier et sur les recompositions urbaines et territoriales qu’elle contribue à façonner. Si l’urbanisme a, de longue date, participé aux dynamiques d’accumulation du capital (Harvey, 1978), la phase actuelle de financiarisation renouvelle ces processus, notamment à travers le rôle grandissant de sociétés de gestion d’actifs. La diversification des profils d’investisseurs (institutionnels, fonds de pension, gestionnaires d’épargne et particuliers, français ou étrangers) alimente des volumes de capitaux croissants et complexifie les stratégies d’allocation des gestionnaires d’actifs (Halbert & Le Goix, 2012 ; Theurillat et al., 2015).

Parallèlement, la multiplication des véhicules d’investissement (foncières cotées, SIIC, SCPI, OPCI, REITs, FIBRAs, etc.) contribue à la mise en forme financière des patrimoines immobiliers, de plus en plus appréhendés comme des portefeuilles d’actifs standardisés (Drouhin et al., 2016). Ces dispositifs portent des rationalités financières fondées sur la liquidité, la rotation des portefeuilles et la maximisation du rendement ajusté au risque, qui orientent les arbitrages spatiaux des investisseurs et la hiérarchisation des espaces urbains au sein des portefeuilles (Aalbers, 2016 ; Fernandez & Aalbers, 2016). Ce mouvement renforce l’influence des acteurs financiers sur les cycles des marchés immobiliers et se traduit par une concentration des investissements dans les quartiers jugés les plus attractifs, au détriment de segments métropolitains moins prisés, en France (Boulay, 2012) comme à l’international (Aveline-Dubach, 2014 ; Barois & Hassaine-Bau, 2023).

Plus récemment, ces recompositions s’accompagnent d’une redéfinition des dynamiques territoriales métropolitaines.

À Paris, par exemple, la crise de la Covid-19 a contribué à un recentrage des capitaux vers le cœur de l’agglomération – en particulier le quartier central des affaires (QCA) – au détriment de La Défense. L’intensification des opérations menées par les gestionnaires d’actifs participe ainsi à la reconfiguration des rapports entre espaces centraux, espaces péricentraux et périphéries, à la fois à l’échelle nationale et au sein même des régions métropolitaines (Le Goix, 2022). Les propositions de communication pourront porter sur les acteurs financiers et leurs stratégies d’investissement, ainsi que sur les effets de ces transformations sur les régions métropolitaines, les périphéries urbaines et les villes de taille intermédiaire. Une attention particulière pourra être accordée au rôle des politiques publiques et des collectivités locales dans l’attraction, la régulation, ou la mise à distance de ces capitaux (Ausello, 2024 ; Hasenberger, 2024).

L’appel est ouvert aux terrains situés en France comme à l’étranger ; les comparaisons internationales et les analyses des investissements transnationaux, ainsi que de leurs répercussions sur les configurations locales et régionales, sont encouragées. Nous souhaitons aussi accueillir une à deux communications ou interventions portant sur l’opération Euroméditerranée à Marseille (analyses quantitatives, comparaisons territoriales, enquêtes empiriques ou retours d’expérience d’acteurs) afin de discuter plus finement les liens entre financiarisation immobilière, politiques d’aménagement et reconfigurations métropolitaines dans ce contexte emblématique. Les propositions de communication permettront d’étudier les logiques de circulation des capitaux et de mettre au jour les effets territoriaux de la financiarisation à différentes échelles.

Cette journée d’étude s’adresse aux chercheurs et chercheuses en économie et en sciences humaines et sociales ainsi qu’aux institutions publiques (collectivités, agences, établissements publics d’aménagement) souhaitant contribuer à une compréhension renouvelée des effets de la financiarisation de l’immobilier sur les trajectoires urbaines et le développement régional. Les approches quantitatives, qualitatives, ou mixtes sont les bienvenues.

Modalités de contribution

Les propositions de contribution, en français (titre, résumé de 500 mots maximum, nom[s] d’auteur[s], organisme ou institution d’appartenance, adresse électronique), sont à envoyer avant le 20 mars 2026 aux adresses suivantes : b.barois@groupe-espi.fr et l.hassaine-bau@groupe-espi.fr

À l’issue de la journée d’étude, les auteurs des communications retenues seront invités à soumettre une version développée de leur contribution pour un numéro spécial de la Revue d’économie régionale et urbaine (RERU) coordonné par Brice Baros et Leïly Hassaine-Bau et intitulé « Quand les actifs immobiliers deviennent objets urbains : financiarisation de l’immobilier et recompositions spatiales ». Les articles feront l’objet d’une procédure d’évaluation en double aveugle, selon les standards scientifiques habituels de la revue.

Calendrier prévisionnel :

• 20 mars 2026 : date limite de réception des propositions de communication.
• 8 avril 2026 : réponse du comité scientifique.
• 27 avril 2026 : ouverture des inscriptions à la journée d’étude.
• 11 juin : journée d'étude

Comité d’organisation

• Nicolas Ausello, ESPI2R, LADYSS, n.ausello@groupe-espi.fr
• Brice Barois, ESPI2R, LEAD, b.barois@groupe-espi.fr
• Pierre-Arnaud Drouhin, ESPI2R, p.drouhin@groupe-espi.fr
• Leïly Hassaine-Bau, ESPI2R, TELEMMe, l.hassaine-bau@groupe-espi.fr

Références

Aalbers, M. B. (2016). The financialization of housing: A political economy approach. Routledge.

Ausello, N. (2024). La fabrique publique/privée des données de planification urbaine en France : entre logique gestionnaire et approche territorialisée de la règle. Cybergeo, document 1066. DOI: 10.4000/11o4n

Aveline-Dubach, N. (2014). New patterns of property investment in “post-bubble” Tokyo: the shift from land to real estate as a financial asset. In N. Aveline-Dubach, S.-C. Jou & H. H. Michael Hsiao (eds.), Globalization and new intra-urban dynamics in Asian cities (p.265‑294). National Taiwan University Press.

Barois, B., & Hassaine-Bau, L. (2023). Sociétés financières d’immobilier et système urbain mexicain : le rôle des investisseurs dans le renforcement des centralités métropolitaines. Cahiers des Amériques latines, 103. DOI : 10.4000/cal.18318

Boulay, G. (2012). Real estate market and urban transformations: Spatio-temporal analysis of house price increase in the centre of Marseille (1996-2010). Articulo - Journal of Urban Research, 9. DOI: 10.4000/articulo.2152

Drouhin, P.-A., Simon, A., & Essafi, Y. (2016). Forward Curve Risk Factors Analysis in the UK Real Estate Market. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 53, 494‑526. DOI : 10.1007/s11146-015-9534-z

Fernandez, R., & Aalbers, M. B. (2016). Financialization and housing: Between globalization and Varieties of Capitalism. Competition & Change, 20(2), 71‑88. DOI : 10.1177/1024529415623916

Halbert, L., & Le Goix, R. (2012). La ville financiarisée. Urbanisme, 384, 40-72.

Harvey, D. (1978). The urban process under capitalism: A framework for analysis. International Journal of Urban and Regional Research, 2(1-3), 101-131. DOI : 10.1111/j.1468-2427.1978.tb00738.x

Hasenberger, H. (2024). What is local government financialisation? Four empirical channels to clarify the roles of local government. Urban Studies, 61(11), 2039‑2059. DOI : 10.1177/00420980231222133

Le Goix, R. (2022). Ségrégation sociospatiale dans les villes. Dans C. Cottineau & D. Pumain (dir.), Les villes au cœur des inégalités (p. 151‑188). ISTE. DOI : 10.51926/ISTE.9063.ch5

Theurillat, T., Rérat, P., & Crevoisier, O. (2015). The real estate markets: Players, institutions and territories. Urban Studies, 52(8), 1414‑1433.